경기침체 : 내집마련 부동산경매 입문후기 무료공부 (경매절차 / 입찰방법 / 용어정리 / 입찰가 추천)

대한민국 경기침체의 여파로 주식투자도 어려워지고, 부동산투자도 재미가 없습니다. 이런시기에 미국연준에서는 금리를 내릴 생각이 없어, 가계부채가 시한폭탄처럼 대한민국을 옥죄어 오고 있는 시점입니다.

 

이럴 때 부동산에 눈을 돌려 보시길 추천드립니다. 솔직히 저는 지금이 대한민국 장기불황의 초입으로 보고 있는데요. 금리가 더 올라가거나 지금 수준에서 떨어지지 않는다면, 대출이자압박으로 인해 많은 부동산이 경매시장 매물로 나올 것이라 예상하고 있습니다. 그래서 오늘은 [경기침체 : 내집마련 부동산경매 입문 (경매절차 / 입찰방법 / 용어정리)]에 대해 포스팅 해보려고 합니다. 부동산경매 입문자 및 완전 초보자의 입장에서 부동산경매용어를 공부하고, 경매절차와 경매입찰방법등에 대해 알아보고자 합니다.

 

단 하나의 포스팅으로 <부동산경매 입문자, 초보자 공부> 종결 짓겠습니다. 누구나 포스팅만 보아도 따라할 수 있게 경매절차와 입찰방법, 그 후기까지 전해드리겠습니다.

 

 

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부동산경매 : 뜻과 의미

 

부동산경매의 종류는 여러가지로 볼 수 있습니다. 다만, 우리가 이 포스팅에서 다루려고 하는 것은 '아파트경매' 즉, 내집마련을 위한 목적의 부동산경매입니다. 

 

부동산경매는 채무자가 채권자로부터의 부채를 상환하지 못할 때, 채무자의 자산을 강제로 팔아서라도 부채를 상환하도록 법원에 경매절차를 요청하는 절차를 의미합니다. 따라서 실제 부동산매물, 아파트의 실제 거래가가 아니라 감정평가액 기준으로 매물의 가격이 산정되어 일단 저렴할 확률이 높고 이것이 유찰을 거듭할 수록 가격이 싸지기 때문에 잘만 낙찰받는다면 거의 시세의 절반가격에도 아파트를 낙찰받게 됩니다.

 

쉽게 요약하면, 부동산경매는 빚 상환목적으로 싸게 나온 부동산 매물을 법원중개하에 개인/기관/법인이 경매를 통해 구매하는 것입니다. 장기불황이 예상될 때, 고금리상황이 지속될 때 부동산경매 매물은 폭발적으로 증가할 수 밖에 없습니다.

 

 

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부동산경매 : 경매절차

 

부동산경매의 절차를 살펴볼 때, 부동산경매를 처음해보는 사람 입장에서 1)경매매물이 어떻게 발생하는지 2)경매물건을 입찰하는 절차가 어떻게 되는지 궁금할 수 있습니다. 따라서 본 포스팅에서는 경매매물이 발생하기 전과 후로 나누어 부동산경매절차를 설명드리고자 합니다.

 

1) 부동산경매 매물의 출현

 

① 채권자가 채무자의 부동산(아파트)을 대상으로 법원에 경매를 신청

② 채권자가 한명이 아닐 때, 해당 채무자의 부동산을 팔았을 때 팔고 난 수익금을 배당받을 '배당요구' 신청

③ 해당 부동산 현황조사 및 부동산 감정평가로 최초 경매가액 결정

④ 법원에서 경매 시작, 유무료 부동산매물사이트에 등록

 

※ 입문자 요약 : 빚을 못갚으면 돈빌려준 사람이 빚대신 부동산을 법원에 팔아달라 요청합니다. 법원이 매물을 받아 매물 매각시 발생되는 금액을 빚 상환용으로 돌려받을 채권자들을 모집하고 모집이 끝나면, 부동산 감정평가를 받아 경매를 시작합니다.

 

내 지역 부동산(아파트)경매 매물 조회하기_새창열기

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2) 부동산경매 절차 및 흐름

 

① 부동산경매로 나온 매물 확인하기 : 살만한 매물을 검색합니다. (네이버부동산) 

 

② 경매물건에 대한 각종서류를 살펴보고 구매결정하기 : 여기서 무료부동산경매 사이트와 유료부동산경매 사이트가 효용성이 갈립니다. 아무래도 부동산이 비싼 투자이니만큼 유료부동산 경매 사이트를 결제하여 보시는 것을 추천드립니다. 몇 만원 아끼려다가 확인못한 서류로 몇 천만원씩 손해보는 시장이기 때문입니다.

 

제가 사용하는 유료부동산경매 사이트는 지지옥션인데 바로가기 아래 남겨놓습니다.

어디 사이트를 고르시든 요즘엔 다 비슷하고 좋습니다.

 

 

③ 부동산경매 매물에 입찰하기 : 입찰보증금 최소 입찰가 대비 20%는 현금으로 언제든 납부할 수 있게 준비해 두셔야 합니다. 원래 부동산 최저 매각 가격의 10%가 입찰보증금인데 유찰되었었던 물건이라면 최저 매각 가격의 20%를 납부해야 하니 넉넉히 20% 준비해놔야 합니다.

 

 

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● 부동산경매 입찰일 : 매물마다 매각기일, 입찰개시일이 다릅니다. 꼭 확인하십시요.

● 부동산경매 입찰장소 및 시간 : 입찰일 당일 10시부터 법원에서 경매입찰이 시작됩니다. 입찰 본인이 아닌 대리인이라면 미리 입찰 본인의 위임장을 받아 가지고 계시다가 입찰봉투에 입찰보증금+입찰표 넣으실떄 함께 넣으시면 됩니다.

 

 

④ 입찰 후 개찰, 낙찰 확정 받기 : 부동산경매 입찰에 최고가로 입찰을 넣어 낙찰되셨다면, 위 사진처럼 '낙찰 영수증'을 받게 됩니다. 낙찰되지 못하셨다면 입찰봉투로 함께 납부하신 입찰보증금을 되돌려 받습니다. 2등 차순위낙찰자라면 1등 낙찰자의 포기를 기다릴지 그냥 이번 낙찰을 그만둘지 선택할 수 있습니다.

 

⑤ 법원으로부터 최종 부동산경매 매물건에 대한 매각허가결정 받기 : 낙찰 후 1주일 이내에 법원에서 매각결정이 납니다. 낙찰자가 법위반등의 특별한 사정이 없다면 무난히 허가결정이 납니다. 채무자는 이때 1주일 이내에 항고할 수 있고, 이 시기가 지나면 매각허가절차가 마무리됩니다. 

 

⑥ 잔금납부, 그리고 소유권 자동이전 : 입찰보증금 10%~20%를 제외한 나머지 잔금을 확정일 기준 한달 이내에 법원이 정해주는 날짜 내에 납부해야 합니다. 잔금납부가 완료되면 소유권을 취득합니다. 이때 잔금납부가 기일안에 안되면 차순위 낙찰자에게 기회가 돌아가니 주의해야 합니다. 

 

⑦ 부동산 인도명령 받기 : 낙찰받은 부동산이 아무 문제가 없는 공실인 경우에는 상관없으나 보통 점유자가 있는 경우가 많습니다. 대항력(다음파트에서 용어정리 해 드리겠습니다.)이 없는 점유자와 있는 점유자가 다른데, 초보 경매자의 경우 대항력이 없는 부동산경매 매물에만 손 대시는 것을 추천드립니다. 쉽게 말하면 해당 부동산경매 매물에 보증금을 돌려받아야 하는 소송이나 배당을 신청한 점유자를 대항력 있는 점유자라고 생각하시면 됩니다. 일단 대항력 없는 점유자의 경우는 심플합니다. 법원의 인도명령 신청하시면 됩니다.(잔금 완납 6개월 이내)

 

 

 

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부동산경매 : 용어정리

 

① 유찰 : 부동산경매를 실시했는데 입찰자가 없어 다음 부동산경매를 진행하는 것을 말합니다. 유찰될 때마다 20%~30% 감정평가액 입찰최저액이 낮아집니다.

 

② 임장 : 임장은 한자어로 '사건이 벌어져 현장에 나왔다'라는 뜻입니다. 임장의 뜻, 활용은 보통 경매쟁이들 사이에선 관심있는 매물 출현시 현장에 나간다는 의미로 쓰입니다. 

 

③ 대항력 : 임차인이 제3자에게 자신의 임대차관계를 주장할 수 있는 권리를 의미합니다. 부동산의 소유주가 바뀔 때 세입자를 아무 보상 없이 쫓아낼 수 있는가에 대한 문제로, 경매로 낙찰받아 소유주가 바뀌었을 때 세입자가 가장 신경써야 하는 문제입니다.

 

④ 근저당권 : 계속적인 거래관계로부터 생기는 다수의 불특정 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도까지 담보하는 저당권을 의미합니다.

⑤ 저당권 : 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산으로부터 우선변제를 받는 권리를 의미합니다.

 

⑥ 압류 : 채권자등의 신청을 받은 국가 기관이 강제로 다른 사람의 재산 처분이나 권리 행사를 못하게 할 수 있는 것을 의미합니다.

⑦ 가압류 : 소송을 하기 전에 채무자가 부동산을 미리 팔지 못하게 가압류를 걸어 재산을 보전케 하는 것입니다.

⑧ 공시지가 : 정부가 토지수용보상이나 양도세를 비롯한 각종 토지 관련 세금을 부과할 때 기준이 되는 공식적인 가격, 평가금액을 의미합니다.

 

부동산경매 : 입찰가 꿀팁

 

부동산경매시 입찰가를 적어내서 최소한의 금액으로 해당 부동산경매 매물을 낙찰 받는 것이 가장 중요합니다. 이때 입찰가를 최소로 내기 위한 방법은 점유자 및 대항력있는 임차인이 내가 구매하려는 경매 입찰가로 낙찰 되었을때 얼마를 가져갈 수 있는지를 고려하는 것에서부터 시작합니다. 

 

즉, 내가 낙찰받은 부동산에 기존에 살아왔던 대항력 있는 임차인이 돌려받아야할 보증금이 1억이라면 최소한 1억이상의 입찰가를 써야 경매이후에 탈이 없습니다. 여기에 더해 경매낙찰 후 인수해야할 세금이 있을 수 있고, 임차인의 배당률에 따라 계산해 최소한의 입찰가를 산정할 수 있습니다. 이 내용만 해도 내용이 긴 관계로 자세한 사항은 다음 포스팅에서 이어가도록 하겠습니다.

 

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오늘은 [경기침체 : 내집마련 부동산경매 입문 공부 (경매절차 / 입찰방법 / 용어정리)]에 대해 포스팅 해 드렸습니다. 전체적인 틀에서 부동산경매 입문자 및 완전 초보자의 수준으로 설명드렸습니다. 상세사항과 추가적인 것들은 따로 모아 포스팅하도록 하겠습니다. 부동산경매용어, 경매절차와 경매입찰방법, 입찰가 산정 등을 꼼꼼하게 숙지하시어 절대 손해보지 않는 부동산경매 되시길 바랍니다.

 

 

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